央行出新規 房貸算法要變了!看不懂也不會算?我們手把手教你

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來源:上海證券報 時間:2019-12-28 20:44:00
央行28日上午發布了一條重磅消息,存量房貸利率定價基準要改了,從明年3月1日開始,定價基準開始轉換為LPR,不再掛鉤以前的基準利率了。

原標題:房貸算法要變了!看不懂 也不會算?我們手把手教你

  十年前,李小姐在北京買了一套房,并幸運地趕上了房貸利率打折,即基準利率打7折,只有3.43%!(剛買房的人不要羨慕嫉妒哈=^^=)

  而南京的張先生2018年剛買上房,按首套房貸利率較基準利率上浮10%,為5.42%。

  然而,周六一早,北京的李小姐、南京的張先生的微信朋友圈同時被一條房貸利率換“錨”刷屏了。

  原來,央行28日上午發布了一條重磅消息,存量房貸利率定價基準要改了,從明年3月1日開始,定價基準開始轉換為LPR,不再掛鉤以前的基準利率了。

  至于之前簽的房貸利率怎么調?央行給出了明確的切換方法。

  然而,大家都不是搞金融的,認識“基準利率”但未必都認識LPR,買房的人們是一臉懵,包括李小姐和張先生在內的群眾紛紛表示:看不懂!

  按照要求,在轉換時點的利率水平應保持不變,但是否就意味著以后就是固定利率了?先買房的李小姐未來在LPR浮動時還能享受到3.43%的低利率嗎?后買房的張先生,還有機會房貸利率低一點嗎?

  這還真是個算術題。

  具體怎么算?

  個人住房貸款一般都是5年期以上的商業貸款,屬于浮動利率,即錨定一個固定的標準利率,然后上浮或打折。以前錨定的是基準利率,現在是LPR。

  LPR是什么?簡單理解:就是一種每個月公布一次的貸款市場報價利率,最新的5年期以上利率是4.8%。

  看起來比基準低一丟丟,但 LPR的浮動頻率較高,那未來你的房貸利率會隨之變動很大嗎?

  央行這次釋放的信息有兩個關鍵點:

  一是:借款人可與銀行協商確定將定價基準轉換為LPR,或轉換為固定利率,借款人只有一次選擇權,轉換之后不能再次轉換。

  二是:存量商業性個人住房貸款定價基準轉換為LPR的,在加點數值方面,加點數值為原合同最近的執行利率與2019年12月LPR的差值(可為負值),在合同剩余期限內固定不變。

  翻譯成大白話即:

  房貸利率不掛鉤基準利率了,掛鉤LPR,你有兩種選擇:

  一是選擇固定利率,以后還房貸期限內就不浮動了;

  二是從基準利率切換LPR,把LPR價格與你當前的房貸利率“多退少補”出差值。以后LPR變化了,就用新的LPR價格加這個差值,得出最新的房貸利率。

  什么意思?我們直接來算賬。

  案例一:買房早,趕上打折的

  央行要求,在轉換時點的利率水平應保持不變,這就催生了一個等價公式。即李小姐之前享受3.43%的房貸利率水平,在明年切換時依然維持3.43%,只是“基準換LPR、折扣換差值”。

  等價公式為:

  上下相等,這里的X就是要算出的差值,我們把數值套進去,一目了然:

  得出X是1.37%

  那么,以后未來不論LPR怎么變動,李小姐的實際住房利率為:

  不是說好轉換時點利率水平保持不變嗎?

  對,但只是在基準轉換LPR時不變,也就是說在選擇是否切換時,換算后的利率與原利率相同。也就是這次選擇轉換時,加點數值將在合同剩余期限內固定不變。

  什么時候轉換?

  央行規定,同一筆商業性個人住房貸款,在2020年3月至8月之間任意時點轉換,均根據2019年12月LPR和原執行的利率水平確定加點數值,加點數值不受轉換時點的影響,銀行和客戶可合理分散辦理。

  案例二:晚買房,遇上基準上浮的

  與大多數這兩年買房的年輕人一樣,張先生買房時已經處于樓市調控期了,各城市的房貸利率的優惠幾乎不見蹤跡,相反都在基準上上浮。他的房貸利率是基準上浮10%,即:

  得出的差值X是0.59%

  那么,未來不論LPR怎么變動,張先生的實際住房利率為:

  LPR怎么變動會影響兩者的房貸利率?

  在每個利率重定價日,利率水平由最近一個月相應期限LPR與該加點數值重新計算確定。

  如果選擇房貸利率切換LPR,假設5年后重新定價的LPR由4.8%上浮為5%。

  變化為:

  李小姐的房貸利率為:LPR-1.37%,即5%-1.37%=3.63% >3.43%(當前房貸利率)

  張先生的房貸利率為:LPR+0.59%,即5%+0.59%=5.59% >5.39% (當前房貸利率)

  同樣,假設5年后重新定價的LPR由4.8%下降到4.5%。

  變化為:

  李小姐的房貸利率為:LPR-1.37%,即4.5%-1.37%=3.13% <3.43%(當前房貸利率)

  張先生的房貸利率為:LPR+0.59%,即4.5%+0.59%=5.09% <5.39% (當前房貸利率)

  兩種變化,一目了然。

  兩個例子,你看懂了嗎?

  房貸期限一般是20年左右,在如此長的期限內,LPR的浮動具有不確定性。如果你的情況與上述兩位雷同,你會怎么選擇?

  對此,中國民生銀行首席研究員溫彬認為,盡管銀行會提供浮動和固定兩種貸款報價,但在預期LPR下降背景下,客戶通常會選擇浮動利率報價,因為點差已經固定了。如果因經濟回升、通脹上行,LPR處于上升周期,則房貸利率也會隨之走升,而如果此前簽署的是固定利率,則房貸成本不變。

  什么時候重新定價?

  LPR是每個月浮動,是不是房貸利率每個月也浮動?

  不是。目前,大多數存量商業性個人住房貸款的重定價周期為1年且重定價日為每年1月1日。但金融機構與客戶協商定價基準轉換條款時,可重新約定重定價周期和重定價日,其中商業性個人住房貸款重新約定的重定價周期最短為1年。

  其中,重定價周期最短為1年,也就是說,如果你嫌麻煩,你可以選擇3年或5年一切換。

  目前,銀行的人已經在行動了嗎?

  記者聯系多位銀行個貸部經理。他們均表示,等接到行里通知后會向客戶發送相關信息。

  對銀行而言,房貸利率換“錨”,他們要忙起來了。

  截至2018年末,我國個人住房貸款余額為25.75萬億元,占金融機構各項貸款余額的18.89%,且個人住房貸款具有受眾廣、金額小、筆數多的特點,“換錨”將對銀行的合同、系統、報表、人員、風控等多方面形成影響,短期內銀行內部管理面臨考驗。

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